香港出租物業的公司可否抵銷物業稅？

面對租金收入及稅單，香港有限公司可以如何處理物業稅扣減？符合資格的公司可申請豁免，或以已繳物業稅抵銷利得稅；資格取決於業權及物業與應課稅利潤的關係，而豁免物業稅不會免除利得稅。

在本文中，我們會講解《稅務條例》（Inland Revenue Ordinance，IRO）下的兩條路徑：一是透過BIR58報稅表或書面申請提出的第5(2)(a)條豁免；二是第25條抵銷機制，以及超額稅款退回、申報期限、所需紀錄，還有企業房東應如何在兩者之間作出選擇。

香港的物業稅豁免與抵銷機制如何運作？

物業稅向物業業主徵收，利得稅則就公司的業務徵收；《稅務條例》為避免同一筆租金被雙重徵稅，提供兩條紓緩路徑。

了解香港物業稅的扣減與抵銷安排前，須先分清兩項稅款的不同基礎；兩者同屬《稅務條例》的規範範圍。物業稅以擁有香港土地或樓宇為本，按物業的應評稅淨值以標準稅率計算。利得稅則以業務為本：在香港出租物業的公司被視為在本港經營業務，因此租金收入同樣計入其應評稅利潤。

2026/27課稅年度由2026年4月1日至2027年3月31日。物業稅標準稅率為15%，自2019/20課稅年度起維持不變。公司利潤則按2018/19課稅年度起適用的兩級制稅率徵稅。下文第一個表格並列比較兩項稅負。

兩項稅款之間的相互關係，稅務局（Inland Revenue Department，IRD）在《2025-26課稅年度稅務簡介》中有所概述；一切稅務規劃決定，都應由這裡開始。

1. 物業稅如何計算出來

應評稅值涵蓋因物業使用權而收取的代價，包括已收或應收的租金，以及按適用規定分攤至有關課稅年度的頂手費。租客支付予業主的服務費或管理費，以及租客承擔的業主開支，同樣計入在內。其後確定不能追回的款項可以扣除，但日後追回的租金須於追回年度課稅。

物業稅下的扣除開支相當有限：從應評稅值中，先扣除業主同意繳付及已實際支付的差餉，但地租及管理費不可扣除；然後扣除固定的20%修葺及支出法定免稅額，得出應評稅淨值，按15%徵收。實際修葺開支、按揭利息及管理費，均不可在物業稅層面補充或取代該20%免稅額。

2. 利得稅如何涵蓋同一筆租金

出租業務在公司的BIR51利得稅報稅表內申報。請按適用規定，核對須附上的財務報表及稅項計算表。應評稅利潤以會計利潤為起點，再按《稅務條例》作出調整。

與劃一的物業稅稅基不同，公司實際可扣除的開支——差餉、收益性質修葕、租賃業務利息及管理成本——會直接減少應評稅利潤。因此，兩項稅款很少計出相同數字，這正是紓緩機制重要的原因。

3. 法例如何防止雙重徵稅

物業收入可能既須課物業稅，亦已計入公司應課利得稅的利潤。在此情況下，已繳付的物業稅可從應繳利得稅中抵銷，超額部分則獲退回。

作為替代方案，法團可以書面向稅務局局長申請豁免繳付本應用以抵銷的物業稅。是否符合資格，取決於業權以及物業與應課稅業務利潤之間的關係；豁免物業稅並不免除利得稅。

第25條下，已繳物業稅如何從利得稅中抵銷？

第25條將公司實際已繳而符合資格的物業稅，抵銷其同一課稅年度的應繳利得稅；待有關狀況核對完結，稅務局會退回超額部分。

抵銷路徑以物業稅評稅已經發出並已繳納為前提。公司其後在其業務申報中列入出租收入，並就已經繳付的稅款申請抵免。

香港公司申請以已繳物業稅扣減利得稅時，須以實際已繳稅款為據，因此繳款證據是整項申索的基礎。評稅通知書只證明一項徵稅；請保留收據、銀行月結單或其他繳款確認，以證明稅款已付。整個流程涉及四個步驟，而每個步驟各有本身的期限。利得稅申報方式亦可參考香港電子報稅指南。

1. 申報租金並繳納評稅稅款

租金收入在BIR58物業稅報稅表內申報，該報稅表一般須於發出後一個月內提交。公司須按評稅通知書列明的分期繳稅日期納稅，並保留每筆繳款的確認。

2. 在利得稅報稅表內申報出租業務

出租業務在BIR51內申報。請按通知書及填表指引，核對須附上的財務報表及稅項計算表。BIR51一般須於發出後一個月內提交，惟適用的延期安排可能視乎會計年結日而定，請核對每份通知書上的期限。我們會逐份核對發出的通知書，而非假設一個日期同時適用於兩份報稅表。

如打算以網上方式提交報稅表，可先了解香港電子報稅的流程及檔案要求。

3. 提出抵免申索並核對評稅

申索須列明物業、課稅年度、物業稅評稅通知書的參考編號，以及繳款資料。如利得稅評稅未有計入抵免，我們會即時要求更正。

保護性反對一般須於評稅通知書發出日期後一個月內送達稅務局，並須列明理據。在反對獲處理期間，稅款一般仍須繳納。

4. 計算現金前先核對暫繳稅

暫繳物業稅及暫繳利得稅通常與最終稅款並存。兩個最終數字之間的差額，並不自動等於實際收到的退款。

我們會先核對暫繳稅負債、已抵免稅款及實際評稅，才把任何超額部分視作現金。無論抵銷申請抑或豁免申請，本身均不構成不繳稅款的授權。

從數字上看，雙重徵稅是甚麼模樣？

在一個假設的單一物業例子中，按15%計算的物業稅可以高於按兩級制稅率計算的合資格利得稅，但理論上的超額部分未必等於實際退回的現金。

設想一間假設公司於2026/27課稅年度持有一個商業單位，帳目年結日為2027年3月31日。假設全年應計租金為HK$1,200,000，公司支付及承擔差餉HK$60,000；並假設沒有空置、不能追回的款項、頂手費、服務費收回或其他代價。

假設該出租構成一項香港業務，而下列開支於利得稅下可以扣除：

• 差餉：HK$60,000
• 收益性質修葕開支：HK$80,000
• 符合資格的租賃業務銀行利息：HK$120,000
• 管理費：HK$24,000
• 保險：HK$12,000
• 會計及審計費用：HK$24,000

假設開支合共HK$320,000，應評稅利潤因此為HK$880,000。假設沒有資本性開支調整、資本免稅額、結轉虧損或其他稅務調整，並假設公司符合兩級制稅率的資格，包括關連實體的限制。下文第二個表格逐步列出兩項計算。

上述數字僅屬假設示例，並非真實客戶的計算；理論上的超額部分並非現金退款的預測。所適用的稅率，為稅務局兩級制利得稅稅率常見問題中就合資格法團所載明的稅率。

現金流的影響與算術同樣重要。假設最終物業稅評稅於2027年較後時間發出，並於2028年年初到期繳納，而利得稅評稅在數個月後才發出。按這些假設日期，公司須先行墊支HK$136,800，其後HK$72,600的利得稅負債才獲評定。HK$64,200的差額屬理論數字；實際現金取決於暫繳稅負債、抵免及評稅的核對結果。

這些日期僅屬示例，並非稅務局的處理時間承諾。稅務局就某些退款項目訂有服務承諾，但有關目標並非保證，每宗個案均須確認其適用類別。

公司如何在BIR58內申請物業稅豁免？

合資格法團可在BIR58報稅表第1部提出豁免申請，並須一併填妥第4部，或書面向稅務局局長申請——而提出申請，並不等於獲得批准。

豁免的法定權力載於《稅務條例》第5(2)(a)條，而非第16條；第16條所規範的，是利得稅下的可扣除開支。資格取決於公司是否擁有該物業，以及物業收入是否計入應課利得稅的利潤，或物業是否由公司佔用或使用以產生應課稅利潤。

提出申請前，我們會對照業權文件及公司法定紀錄，核實法律業權。僅僅代股東管理其名下物業的公司，並不因此符合資格。註冊資料可透過香港公司註冊處查核。

1. 在BIR58內填妥豁免申請

法團物業稅報稅表的豁免申請載於第1部，而第4部亦必須一併填妥。報稅表一般須於發出後一個月內提交；稅務局約於每年4月的第一個工作日前後，發出物業稅報稅表。

請依隨所發出的報稅表及其填表指引辦理。提交申請，並不等於申請已獲批准。

2. 另可書面申請

法團亦可書面向稅務局局長申請豁免。採取行動前，請核實現行的申請細節，以及如何處理已發出的評稅。信函應列明公司、物業、課稅年度及利得稅檔案編號。

當報稅表的提交時間安排，或已有評稅先行發出，令書面申請更為切合實際時，我們會採用書面途徑。

3. 處理已發出的評稅

豁免申請不會撤回評稅，亦不會暫停追收稅款。如有帳單尚未清繳，必須明確回應處理。

反對一般須於評稅通知書發出日期後一個月內送達稅務局，並須列明理據。符合資格的暫緩繳交暫繳稅申請，一般須於兩個日期中較後者之前提出：繳稅到期日前28天，或通知書發出後14天。暫緩繳交並非自動批出；請核對相關稅種、理據、分期安排及通知書。

4. 於30天內通知變更

根據第5(2)(c)條，已獲豁免的公司如出現業權改變、用途改變或其他影響豁免的情況，必須於30天內書面通知稅務局局長。

混合用途、部分出售物業及租賃安排的改變，均須按各自的事實評估。

就兩條路徑而言，稅務局需要甚麼文件？

提交規定的報稅表及佐證文件；至於業權、租約及繳款等底層紀錄，則予以保留以備查證。請核對通知書、提交方式，以及適用的審計規定與豁免。

工作檔案與提交文件組合，是兩回事。我們按證據標準保存底層紀錄，但只提交個別報稅表或查詢函所要求的文件。

就抵銷申索而言，繳款證據支撐整項申索：評稅通知書證明徵稅，並不證明繳款。稅務局規定業務必須備存足夠紀錄；公司亦須按其情況及稅務局發出的通知，履行適用的報稅責任等企業合規要求。

企業房東的工作檔案一般包括甚麼？

• 公司業權證明、商業登記及稅務檔案編號
• 已簽署的租約及任何修訂條款
• 有銀行入帳紀錄支持的租金帳目
• 差餉繳款通知書，以及公司承擔差餉的證明
• 物業稅評稅通知書及繳款確認
• 財務報表、審計報告（如需要）及稅項計算表
• 租賃業務的貸款文件及利息證明

請按公司適用的規定，提交報稅表及佐證文件，包括帳目及計算表（如適用）。核對通知書、提交方式，以及審計規定與豁免。底層紀錄須於稅務局提出要求時提供，或在業權、收入或繳款事項需要證明時出示。

香港出租公司應選哪條路徑：豁免還是抵銷？

對合資格而持續經營的租賃公司，我們的團隊一般傾向豁免。當物業稅已經繳納，或豁免尚未有定案時，抵銷可作後備選項。此屬專業判斷：請諮詢稅務執業人士，就你的情況加以確認。單憑任何一項申請，均不構成不繳稅款的授權。

這一傾向屬專業判斷，而非法定規則；在提交任何申請之前，必須對照公司自身的事實加以檢視。箇中理由在於實務層面。

香港公司物業稅豁免的路徑，可免卻公司一邊等待退款、一邊墊支15%物業稅帳單的負擔。抵銷路徑則會在這段期間鎖住該筆現金。其實香港物業稅扣減——不論體現為豁免還是第25條抵銷——均不會帶來額外節省；有關機制只是避免同一筆租金被徵稅兩次。

稅率預期同樣須小心處理。合資格法團的首HK$2,000,000應評稅利潤按8.25%徵稅，餘額按16.5%；有關稅率自2018/19課稅年度起生效，並受關連實體限制約束。上方的「豁免與抵銷路徑一覽」將兩條路徑並列比較。

1. 豁免通常是較佳路徑的情況

收入明確計入利得稅計算的既定租賃業務，是豁免的典型對象。獲批准並適用的豁免可避免相關物業稅先繳後退；已有帳單仍須依通知書處理。

至於虧損或零利得稅的情況，則須按個別案情檢視資格。選定路徑之前，請委請稅務執業人士確認第5(2)(a)條及第25條的分析。

2. 抵銷屬實際選項的情況

當物業稅已經繳納，可考慮抵銷。如繳稅期限早於豁免落實，請依通知書先行繳稅，其後再考慮抵銷。如該報稅年度根本未有提出豁免申請，相關事實同樣關鍵。

此後的申索工作屬文件層面：評稅通知書、繳款證據及對帳表。

3. 改變分析取向的事實

• 業主為個人時，不能申請法團的物業稅豁免，但符合條件者可按第25條以已繳物業稅抵銷利得稅，亦可視乎情況考慮個人入息課稅。
• 混合用途必須逐部分拆解：出租予第三方、公司自用、股東使用及免租期，並非同一租賃收入流
• 物業轉讓、終止出租或改變用途，可令豁免終結，並觸發30天通知責任
• 透過公司持有物業，往往是基於業務延續及有限責任的考慮而選擇——在香港成立公司的優勢，遠超稅務層面

4. 申索常見的出錯之處

• 誤以為豁免申請可暫停已發出的帳單。事實並非如此；在實質爭議解決之前，逾期稅款的後果可能持續累積
• 在利得稅計算表中把物業稅列作開支扣除。請核對《稅務條例》下就已徵稅款所需的調整，以及任何獨立的抵免申索
• 誤以為HK$2,000,000的稅階令利潤免稅
• 期望有固定的退款時間表，或不經核對暫繳稅，便把兩份最終評稅之間的差額視作現金
• 在業權或用途改變時，忘記30天的通知責任

總結

當同一筆租金同時面對物業稅與利得稅，合資格的公司可以獲得紓緩。對合資格而持續經營的租賃公司，我們的團隊一般傾向豁免，並透過BIR58或書面申請辦理。此屬專業判斷，並非法定規則；請就你的情況諮詢稅務執業人士確認。如物業稅已經繳納，第25條抵銷可發揮作用。把任何超額部分視作現金之前，請先核對暫繳稅負債、抵免及評稅。

選擇的關鍵在於業權、物業用途及時間安排——而非任何一張稅單的金額。任何申請、反對或暫緩繳交，本身均不構成忽略已發出評稅的授權；因此，兩條路徑都講求及早並備妥文件的申報。

作為企業服務提供商，3E Accounting Hong Kong協助企業房東準備BIR58及BIR51申報，並協助評估豁免資格、整理抵銷申索文件，以及核對暫繳稅。請在下一張物業稅評稅通知書寄達之前，先行諮詢我們的稅務團隊。

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